Abnahme, Mängel, der Lauf der Frist
Im Werkvertrag nach § 631 BGB wird ein Erfolg geschuldet. Die Abnahme ist der Moment, in dem der Besteller diesen Erfolg als im Wesentlichen vertragsgemäß entgegennimmt. Viele Umbauverträge erklären die Abnahme für erledigt, sobald der Laden wieder öffnet.
Was die Abnahme auslöst
§ 640 BGB knüpft an die Abnahme die Fälligkeit der Vergütung, soweit nichts anderes vereinbart ist, den Gefahrübergang und den Beginn der Verjährung der Mängelrechte. Eine stillschweigende Abnahme kann in der Nutzung liegen, muss es aber nicht. Nutzt der Besteller das Werk, obwohl er Mängel gerügt hat, spricht das gegen eine Abnahme. Klauseln, die jede Nutzung als Abnahme werten, auch bei vorbehaltenen Mängeln, nehmen dem Besteller die Rüge im entscheidenden Moment.
Sinnvoller ist eine förmliche Abnahme mit gemeinsamer Begehung und einer Mängelliste. Unwesentliche Mängel hindern die Abnahme nicht, sie gehören auf die Liste und in einen Einbehalt. Wesentliche Mängel — der Boden, der sich löst, die Theke, die nicht die vereinbarte Länge hat — rechtfertigen die Verweigerung.
Die Rechte nach § 634 BGB
Ist das Werk mangelhaft, kann der Besteller Nacherfüllung verlangen, nach Fristablauf den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der Aufwendungen fordern, vom Vertrag zurücktreten oder die Vergütung mindern, und Schadensersatz verlangen. Die Reihenfolge ist nicht beliebig: die Nacherfüllung hat Vorrang, außer sie ist unzumutbar oder wird ernsthaft verweigert. Ein pauschaler Aufschlag von 15 Prozent auf die Selbstvornahme in den AGB des Unternehmers benachteiligt den Besteller und hält der Inhaltskontrolle oft nicht stand.
Zwei Jahre oder fünf
§ 634a BGB unterscheidet. Arbeiten an einem Bauwerk verjähren in fünf Jahren, andere Werke in zwei Jahren. Einbauten, die mit dem Gebäude fest verbunden werden — eine Treppe, eine fest verklebte Theke, die Elektroinstallation des Ladens — können Bauwerksarbeiten sein. Eine Klausel, die für alle Positionen einheitlich zwei Jahre vorsieht, ist bei diesen Arbeiten zu kurz und gegenüber Verbrauchern zusätzlich angreifbar. Im unternehmerischen Verkehr ist eine Verkürzung nicht ausgeschlossen, sie muss aber klar die Bauwerksarbeiten benennen und darf nicht intransparent in einer Anlage versteckt sein.
Abschlagszahlungen und Einbehalt
Abschläge nach Baufortschritt sind üblich. Koppeln Sie sie an beschriebene Teilleistungen, nicht an Kalenderdaten. Ein Sicherheitseinbehalt von fünf Prozent der Bruttoabrechnung bis zum Ablauf der Verjährung für die Mängelrechte ist ein verbreiteter Kompromiss; die Stellung einer Bürgschaft kann ihn ablösen. Steht im Vertrag nur „Zahlung bei Fertigstellung“, fehlt die Handhabe für die Mängelliste.
Technische Fragen — ob eine Diele die zugesagte Holzart ist — bewerten wir nicht als Schreiner. Wir markieren sie als offenen Punkt und prüfen, ob der Vertrag die Beweislast und die Frist dafür überhaupt trägt. Die Prüfung eines Werkvertrags beginnt mit dem Leistungsverzeichnis und der Abnahmeklausel, nicht mit dem Briefkopf.